11 tips que debes tener en cuenta antes de comprar un apartamento

Soy arquitecto, pero desde antes de graduarme trabajo en una empresa de gerencia y supervisión de obra. Nos especializamos en construir y vender edificios residenciales de lujo. He aprendido bastante de cuáles son las claves de venta y los detalles escondidos que nunca se le cuentan al cliente a la hora de comprar. Quiero compartir algunos tips importantísimos que debemos tener en cuenta a la hora de buscar apartamento estos días.


ubicacion

    1. Ubicación: No te auto-amargues a priori. Busca un apartamento que esté cerca de tu círculo de actividades o que tengas buenas vías verdes. Si el edificio está aislado cerciórate de que en algunos años esas áreas verdes no serán otros edificios y por ende mucho tráfico. A veces es preferible comprar cuando los vecinos ya están construidos porque así luego no vienen sorpresas.


mide

2. Mide: creo que este es el tip más valioso que puedo compartir.Cuando te vayas de caza de apartamentos lleva un escalímetro en mano. Generalmente cuando te dicen que un apartamento mide 80m2 en verdad el área útil del apartamento es mucho menor. Las inmobiliarias miden los apartamentos por fuera de las paredes o por el medio de la pared cuando colindan con otros apartamentos. Entonces es muy importante que pidas un plano a escala. De esta forma también puedes chequear el mobiliario dibujado en el plano.Una guía práctica de medidas:

Una cama King: 2 x 2 m, o 2 x 1.9 m
Una cama matrimonial 1.90 x 1.35 m
Una cama individual: 1.9 x 1 m
Una bañera: 1.7 x 0.75, 1.85 x 0.85 m
Una poceta (aprox.): 0.70 x 0.38 m

Aprovecha para chequear el grosor de las paredes: NUNCA una pared de bloque mide menos de 14 cm. Si la pared es de bloque y el plano dice que mide 10cm de ancho: es mentira. La ciencia es sencilla: 1 bloque de 10cm + 2cm de friso por cada lado= 14cm. Y cuando las paredes están detrás de las pocetas pueden llegar a medir hasta 25cm ya que tienen un bloque más grueso más cerámica.
3. LA VENTILACIÓN: hay dos ventilaciones muy importantes a las cuáles hacer referencia. La ventilación cruzada en las áreas comunes y las habitaciones es de suma importancia para mejorar la calidad ambiental interior  y además ahorra energía. La ventilación cruzada economiza el gasto en aire acondicionado. La ventilación viene relacionada a la orientación de tus ventanas. Es importante que los planos que te suministren tengan indicado hacia donde apunta el Norte. Si tus ventanas están dirigidas al Este entonces prepárate para despertarte con bastante calor.  Si tus ventanas están dirigidas al Oeste tendrás una tarde bien caliente. El punto ideal es una orientación Norte – Sur, que en el caso de Caracas también viene acompañado con las mejores vistas al Ávila.

La segunda ventilación (la cuál puede ahorrar o propiciar innumerables discusiones matrimoniales) es la ventilación de los baños. No hay comparación entre la ventilación natural y la ventilación mecánica. Si tus baños tienen ventilación natural considérate privilegiado. La ventilación mecánica muchas veces no funciona como queremos que funcione. El motor del ventilador se echa a perder, a veces no tiene la fuerza suficiente y generalmente  hace un ruido poco agradable. Por la forma en que se construye actualmente, muchos baños terminan necesitando ventilación cruzada. Mi sugerencia es que revises los apartamentos de esquina que tienen mayor longitud de fachada.

4. ALTURA: Los apartamentos aunque sean idénticos a veces no cuestan igual porque están ubicados a distintas alturas. A mayor altura en el edificio, mayor precio. Pero, no siempre que esté en pisos bajos, significa que tiene peor o mala vista. Conozco casos donde las vistas son mejores en los pisos inferiores y los superiores siguen siendo más costosos. Diría que es más importante, si no quieres pagar de más, ponerle atención a la ubicación horizontal en planta del apartamento.

Por otro lado, hay que admitir que en los pisos bajos se siente más el ruido externo y cuando se tapan las tuberías ellos son los primeros en sentirlo.

5. ACABADOS: Las inmobiliarias y constructoras no son ningunas santas, ni quieren lo mejor para ti y tu familia. Tienen un propósito: ganar más dinero. Este propósito comúnmente se refleja en los acabados de los apartamentos, en algunos casos más que en otros. Si eres de los que no te importa, o no tienes tiempo o simplemente no tienes idea de cuáles son los acabados que quieres tener el apartamento entonces déjate guiar por la constructora ya que los revestimientos y los acabados que vas a recibir seguramente no son malos y podrás vivir con ellos algunos años. Pero si eres “picky” ten cuidado. Haz tantas preguntas como puedas sobre los acabados antes de firmar. Ejemplo:

De donde viene el mármol? Lo entregan pulido? Qué color es?

En qué acabado viene el área de cocina? De donde viene ese porcelanato?

Ustedes tienen stock de revestimientos en el caso de que necesite remodelar posteriormente?

Que revestimiento llevan los baños?

Cuál es la marca de las piezas sanitarias y la grifería?

Las habitaciones llevan parquet o piso de madera flotante?

El apartamento tienen los closets instalados? Los vestiers?

…y luego de hacer todas las preguntas que se te ocurran… lánzate la más importante: hay posibilidad de que yo compre el revestimiento y ustedes lo coloquen? Si te dicen que si no pierdas la oportunidad. Vas a pagar un poco más comprando los acabados pero te vas a mudar al apartamento que tú quieres sin necesidad de remodelar posteriormente.

La otra opción que apoyo 100% es cuando te venden el apartamento en obra gris: sin revestimientos. En mi caso específico como arquitecto me parece ideal, ya que ni me los cobran ni los tengo que demoler. Los escojo yo!

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6. ESTACIONAMIENTO: Los apartamentos pequeños normalmente vienen con 1 o 2 puestos incluidos en el precio. Si viene con sólo 1 puesto asegúrate de que el edificio esté ubicado en una zona donde sea seguro dejar el segundo carro parado afuera. Si viene con dos intenta que se te asignen dos puestos que estén uno al lado del otro y no uno atrás del otro. Eso lo tienes que PEDIR, y si es posible dejarlo por escrito en tu documento de compra o de reserva.

7. ÁREAS COMUNES: Son muy importantes, no tanto porque tú las vayas a usar, si no porque en el momento que quieras revender el apartamento, las áreas comunes significarán un gran plus!. Así que trata de buscar la mayor cantidad de áreas comunes: piscina, gimnasio, parque infantil, canchas deportivas, sala de fiestas, guardería, etc.

8. OJO CON LA CONSTRUCTORA: Es importante hacer un “background check” de la gente a la que le estás comprando. Pregunta referencias, visita obras anteriores que estén listas. Revisa que los acabados los entreguen tal y como te los quieren vender. Hasta asegúrate de que no hayan cometido un fraude en el pasado…

9. HABITABILDAD: El permiso de habitabilidad se logra al completar la obra tal cuál como está en los planos introducidos en ingeniería municipal. Pero cuidado, en muchos casos hay planos paralelos que no son introducidos en ingeniería que buscan sacar más densidad de población o m2 de los permitidos. Esos planos paralelos pueden ser los que te muestran a ti cuando te quieren vender el apartamento. Pero resulta que en realidad lo que se introdujo fue diferente: un estudio que ahora se llama cuarto, unas jardineras en la habitación, un  balcón techado etc. PREGUNTA si todo los que te están  mostrando está permisado (aceptado por Ingeniería Municipal). Cuidado con las áreas destechadas que supuestamente puedes techar luego: si están destechadas es porque no las puedes techar (según norma) ya queda por responsabilidad tuya, y sólo tuya,  si igualmente la techas después.

10. PLUSES, PLUSES Y MÁS PLUSES: Mientras más pluses mejor. Los pluses normalmente ya vienen incluidos en el precio, porque una constructora no puede cobrar más porque los apartamentos vengan, por ejemplo,  con mejores instalaciones… los apartamentos cuestan lo que diga el mercado. Algunos pluses válidos:

a. Instalaciones de aire acondicionado ya colocadas: ahorra modificaciones posteriores.

b. Calentadores de alta capacidad.

c. Maletero de dimensiones respetables.

d. Instalaciones y llaves para la colocación de lavadora y secadora.

e. Bañera o jacuzzi y bidet.

f. Puerta o reja de seguridad.

g. Piezas eléctricas elegantes o aceptables.

h. Grifería moderna de acero inoxidable.

11. GREEN. Esta es quizás la condición más difícil de conseguir en la oferta actual caraqueña: un edificio sustentable o por lo menos con algunas características de sustentabilidad. La sustentabilidad o sostenibilidad puede venir dada por un sin fin de condiciones, entre ellas:

a. Reutilización y reducción en el consumo del agua: Las aguas grises pueden ser tratadas para alimentar el riego (agua de lluvia, lavamanos, duchas y piscina). Por otro lado ya muchas de las pocetas vienen con la opción de bajo consumo de agua o descarga variable.

b. Uso de energía solar en áreas comunes: cada vez es más común ver postes de luz alimentados por un panel solar.

c. Ventilación eficiente: disminuyendo la necesidad de aire acondicionado y permitiendo una mejor iluminación natural de los espacios.

d. Ubicación céntrica: permitiendo el uso de trasporte público, o bicicletas para moverse.

e. Tratamiento de la basura: recolección en distintos pipotes del vidrio, papel y plástico.

Como pueden ver esto es más que todo un extra que pedimos en nombre de nuestro medio ambiente. Si hacemos énfasis en exigirlo poco a poco las constructoras harán conciencia de la importancia que tiene la construcción sustentable. Para más Info sobre construcción sostenible: www.usgbc.org

Dudas, sugerencias? Cualquier cosa me pueden escribir a dani@goiko.com.

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